» Капремонт-2014 в вопросах и ответах

Капремонт-2014 в вопросах и ответах

С апреля 2014 года каждый собственник жилья в многоквартирном доме будет платить взносы за капитальный ремонт.

Правительством республики установлен минимальный размер взноса в размере 3 рублей за квадратный метр в деревянном жилом фонде и 3,5 рубля - в каменном жилом фонде.

По расчетам, фактическая стоимость капитального ремонта в республике обошлась бы нам от 15 до 50 рублей за кв. метр, но правительством соблюдены принципы доступности расходов для населения. Недостающая разница будет покрыта мерами господдержки.
Для нежилых помещений в многоквартирных домах взнос составит 7,6 рубля в деревянном фонде и 8,2 - в каменном.

Жилищный кодекс РФ, по которому мы живем уже 8 лет, определяет, что ответственность за проведение капитального ремонта многоквартирного дома несет собственник. Однако все эти годы не существовало четкого механизма реализации этой обязанности. Мы могли жаловаться на текущие трубы и прохудившиеся крыши сколько угодно и кому угодно, но ответственных не находили. Часть капитально-коммунальных проблем для их решения была переложена на муниципалитет и Фонд содействия реформированию ЖКХ, но и здесь – «игра в рулетку». Теперь мы можем быть уверены, что наша очередь на капитальный ремонт рано или поздно точно подойдет, и у нас будет с кого за него спросить.

Копим деньги у оператора

Согласно закону, собственник жилья вправе выбрать способ формирования фонда капитального ремонта.
Взносы можно перечислять на счет регионального оператора, который обязан сформировать очередность по всем домам, находящимся на территории республики. В Якутске будет своя очередь.
Кроме того, региональная программа капремонта, а также информация о деятельности регионального оператора ежегодно должна публиковаться на сайте регионального оператора в интернете в свободном доступе и в официальных печатных изданиях.

Собственники вправе запрашивать у регионального оператора, банка, где будет открыт спецсчет, информацию о сумме зачисленных средств взносов, остатке средств на спецсчете, всех операциях по данному спецсчету и размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Жилищным кодексом РФ установлены особые требования к проведению проверок их деятельности. Они могут проводиться в любое время и без формирования ежегодного плана плановых проверок.
Региональный оператор обязан сформировать очередность по всем домам по результатам проведенного мониторинга технического состояния жилищного фонда и ранжирование очередности по установленным критериям и представить на согласование региональную программу в МинЖКХ. Утверждает программу Президент Республики Саха (Якутия).

Если не определились

Если собственники не выбрали (не реализовали) способ, взносы перечисляются региональному оператору. Решение об этом принимает муниципалитет.
Собственники помещений в любое время могут принять решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Однако при принятии решения о переходе из РО на спецсчет накопленные средства на спецсчете собственники получат через 2 года.

Береги дом снову

Существуют нормативные сроки эксплуатации инженерного оборудования и внешнего благоустройства. Например, капремонт крыши следует проводить через десять лет, ремонт лифтов – через 25 лет. Чтобы накопить средства на их ремонт, потребуется немало времени, поэтому собственникам новых многоквартирных домов, которые выбрали ТСЖ способом управления, выгоднее формировать фонд на своем спецсчете в банке, на который будут засчитываться и проценты.

Копим сами

Второй вариант – формировать фонд капитального ремонта своего дома на спецсчете в банке. Для спецсчета установлены особые требования. Права на средства на специальном счете принадлежат собственникам помещений в доме, и их невозможно потратить на другие цели, только на капремонт, банк за этим должен следить.
Расходование средств фонда возможно только на основании решения общего собрания собственников и только на проведение капитального ремонта.

Если собственники формируют фонд на спецсчете своего дома, то они сами выбирают подрядную организацию и, соответственно, сами проверяют качество выполненных работ. Банк перечислит деньги подрядчику только после того, когда владельцем спецсчета будет представлен акт приемки работ, подписанный представителями собственников, органов местного самоуправления.

Для софинансирования будут предусматриваться бюджетные средства. Большую часть расходов по проведению капремонта берет на себя республика и будет добиваться увеличения доли софинансирования из федерального бюджета. В ЖК РФ четко сказано, что финансовая поддержка оказывается независимо от способа формирования фонда, на спецсчете в банке или у регионального оператора. Кроме этого, источником финансирования капитального ремонта могут являться кредиты и займы, если собственники на общем собрании решили их взять.
Также Жилищным кодексом РФ предусмотрено право собственников на установление ежемесячного взноса, превышающего минимальный размер. Это позволяет собственникам использовать сформированные дополнительные денежные средства на финансирование любых работ (услуг) по капитальному ремонту.

Сколько будет нам стоить капремонт?

Для примерного расчета стоимости капитального ремонты мы взяли средние площади квартир в Якутске.
Так, средняя площадь квартиры в доме 112 серии составляет 63 кв. метра. Перемножаем на 3,5 рубля, получаем платеж 220, 5 рублей в месяц с квартиры.

Средняя площадь 2-х комнатной квартиры в КПД составляет 50 м2., ежемесячный платеж за капитальный ремонт составит 175 рублей.

В деревянном двухэтажном доме средняя площадь квартиры – 48 кв.м., умножаем на 3 рубля, получаем 144 рубля в месяц.

Сколько соберет весь дом?

В 5 этажном 4-подъездном КПД общая площадь жилых помещений составляет 2 тысячи 764,4 м2., умножаем на 3,5 рубля - получаем 9 675,4 тысячи рублей в месяц со всего дома, 116 104,8 рублей в год. За десять лет такой дом самостоятельно соберет 1 млн 116 тысяч рублей.
Дом 112 серии:
Площадь квартир-9189,9 кв.м. = 32 164,65 в месяц, в год – 385 975,8 рублей, за 10 лет – 3 млн, 860 тысяч рублей.
Дома 2-хэтажные деревянные:
Площадь квартир-499,1 кв.м. = 1 497,3 рубля в месяц, в год – 17 967 рублей. За 10 лет – 179 676 тысяч рублей.

Каждый год размер взноса подлежит индексации исходя из уровня инфляции.

От уплаты взносов за капремонт освобождаются собственники жилья, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

ЧТО СЧИТАТЬ КАПРЕМОНТОМ?

Капитальный ремонт многоквартирного дома - проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Система ремонтов многоквартирных домов предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Например, капремонт крыши в каменном доме следует проводить через 10 лет, утепление фасадов через 15 лет, ремонт лифтов через 25 лет, замена коллективных приборов учета - через 30 лет.
Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

В Жилищном кодексе РФ установлен минимальный обязательный перечень работ по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в который включены:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) утепление и ремонт фасада;
6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Законом республики включены работы по ремонту балконов, лоджий, входных крылец с установкой пандусов (при наличии технической возможности такой установки) и козырьков входных крылец, ремонту или замене входных наружных дверей, наружных световых фонарей, окон и балконных дверей в местах общего пользования, ремонту водоотводящих устройств, расположенных в пределах границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.


В региональной программе один многоквартирный дом может быть включен несколько раз, поскольку межремонтные сроки разных его конструктивных элементов отличаются и, следовательно, могут наступать повторно в течение срока программы.

КОСМЕТИКА ЗА СЧЕТ УК!

Косметический ремонт подъездов не входит в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества.
Данный вид работ, то есть внутренняя отделка (восстановление штукатурки стен и потолков, облицовка стен и полов керамической плиткой, все виды малярных и стекольных работ в местах общего пользования (лестничных клетках, подвалах, чердаках)), входит в состав работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Перечень работ должен быть прописан в договоре с управляющей организацией, так как выполнять работы управляющая организация будет именно согласно заключенному договору. Соответственно, эти работы должны быть включены в плату за содержание и ремонт жилого помещения, которые собственники устанавливают на общем собрании, а если в доме создано ТСЖ, то решение принимается в порядке, установленном уставом товарищества.


На вопросы отвечает заместитель министра ЖКХ и энергетики РС (Я) Наталия Чукавина.

- Как будет решен вопрос субсидирования малоимущих граждан при повышении размера квартплаты после введения взноса на капремонт?
- Важно отметить, что теперь расходы на уплату взносов на капитальный ремонт будут включаться в размер регионального стандарта стоимости ЖКУ для получения адресных субсидий собственниками. Граждане, у которых размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги превысит допустимую долю платы за ЖКУ (в республике -15%), имеют право на получение адресных субсидий.

- А можно ли не платить взнос на капремонт, если собственники решат не платить на общем собрании собственников?
- В соответствии со ст. 165 ЖК РФ, взнос на капремонт является обязательным платежом, как за коммунальные услуги и плата за жилое помещение. За просрочку платежа, как и за другие жилищно-коммунальные услуги, предусматривается пени 1/300 от ставки рефинансирования. Деньги с неплательщиков могут взиматься и в судебном порядке. Решение собственников помещений в многоквартирном доме об отказе от уплаты будет являться незаконным.
По нормам Жилищного кодекса РФ, от уплаты взносов на капремонт освобождаются собственники жилья, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Данная норма является императивной, т.е. закон не позволяет еще какую-либо категорию граждан освобождать от уплаты взноса за капремонт.

- Если жилье муниципальное, кто будет платить взнос за капремонт?
- В Жилищном кодексе РФ проведение капитального ремонта отнесено к обязанностям собственников помещения, т.е. если собственником жилья является муниципалитет, то он за свой счет тоже должен проводить капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, соответственно, предусматривать в местном бюджете средства на проведение капремонта.

- Если дом совсем новый, собственникам тоже придется платить за капремонт?
- Да, платить должны и собственники, проживающие в новом доме. В любом здании, как бы хорошо оно не было построено, несущие конструкции, инженерное оборудование со временем утрачивают свои свойства частично или полностью. Конечно, бессмысленно комплексный капитальный ремонт проводить в новом доме в ближайшие 3-5 лет. Чтобы накопить средства на ремонт потребуется немало времени. Поэтому собственникам новых МКД, которые выбрали способ управления ТСЖ, выгоднее формировать фонд на своем спецсчете в банке, на который будут засчитываться и проценты за пользование средствами.

- Освобождаются ли собственники от уплаты взноса на капремонт после проведения капремонта общего имущества в своем доме?
- Если собственники формируют фонд на счете Регионального оператора, то финансирование капремонта общего имущества МКД будет осуществляться за счет средств фонда других домов, расположенных в муниципальном районе и городском округе, субсидий из государственного бюджета республики и муниципального бюджета, и поскольку система финансирования долгосрочная, то собственники не освобождаются от уплаты взносов на капремонт.

- Значит, если собственники формируют фонд на спецсчете для своего дома, то после проведения капремонта собственники освобождаются от уплаты взносов на капремонт?
- Согласно п.8 ст.170 ЖК РФ, законом субъекта РФ может быть установлен для собственников помещений, формирующих фонд на спецсчете, минимальный размер фондов капитального ремонта. Например, 50-60% от оценочной стоимости капремонта МКД. Соответственно, разницу должен оплатить бюджет. По достижению минимального размера фонда собственники вправе принять решение о приостановлении (не полном освобождении) обязанности по уплате взносов. Прошу подчеркнуть - «может быть». Т.е., он может быть установлен в тех регионах, где собственники платят взнос по полной оценочной стоимости капремонта (100% от оценочной стоимости).
Поскольку в республике население будет вносить взнос на капремонт не по полной себестоимости (лишь 10-30% от оценочной стоимости), то нецелесообразно устанавливать для собственников, формирующих фонд на спецсчете, минимальный размер фонда. По отношению к собственникам, формирующим фонд у регионального оператора, это будет несправедливо. Они получат двойную льготу.


- При продаже квартиры как будет учитываться уже выплаченная сумма на капремонт?
- В случае смены собственника доля оплаченных денежных средств переходит к новому собственнику. Следовательно, нужно быть внимательными при покупке квартиры на вторичном рынке. При наличии задолженности у продавца обязанность оплатить задолженность за капремонт возникнет у нового собственника, если определенные условия не отрегулированы договором.

- Может быть владельцем специального счета ТСЖ, в которое вошли два и более дома до введения ограничений ЖК РФ, не отвечающее в настоящее время требованиям ЖК РФ? Можно ли открыть 2, 3 и т.д. счета на каждый дом, но владельцем счета будет ТСЖ?
- Нет. Согласно ст. 175 ЖК, владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу, и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Таким образом, в указанном случае это ТСЖ должно открывать счета у регионального оператора, либо им нужно дробиться на отдельные ТСЖ, соблюдая требования ст. 175 ЖК РФ.

- Кем принимается решение о проведении капитального ремонта?
- Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений по предложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации или регионального оператора. Если таковое решение не принято – на основании решения органа местного самоуправления, который тем самым берет инициативу на себя.

Автор: Войтович Олеся
Выпуск: № 53 (2170) от 12.07.2013